잠실주공5단지 재건축 최종 수정안 제출 및 내용

안녕하세요? 유능한 자는 행동하고, 무능한 자는 말만 한다. - 조지 버나드 쇼

재건축, 재개발 아파트가 사업기간은 무척이나 길지만, 분양만 하면 대박을 터트리는 것으로 정평이 나 있는데요. 언론에서는 초과이익환수제의 부활로 인해서 그렇게 메리트가 있지 않다고 보고 있는 것 같습니다.

하지만 저의 생각은 다르는게 추가부담금을 낸다 할지라도 은행이자가 1% 밖에 되지 않는 시점에서 20~30% 이상의 수익률을 낼 수 있는 최고의 투자처는 부동산 밖에 없다는 생각입니다.

오늘은 강남4구를 대표하는 재건축 투자메리트가 높은 단지(강남구- 대치동 은마아파트, 서초구 - 반포주공1단지, 송파구 - 잠실동 주공5단지, 강동구 - 둔촌주공) 중 잠실주공5단지에 대해서 알아보도록 할게요.

잠실5단지 조합은 재건축 최종 수정안을 송파구청에 제출했는데요. 서울시의 요구사항을 대부분 수용한 것이라서 조합측은 서울시의 빠른 결정이 나올 것이라 기대를 감추지 않고 있습니다.

각종 개발호재, 잠실의 랜드마크가 되고, 부동산 입지면에서 최고의 가치를 갖고 있는 잠실주공5단지 재건축 최종 수정안에 대해서 살펴 보도록 할까요.^^

잠실을 가보면 정말이지 주공5단지는 볼품 없는 아파트 단지랍니다. 주공1~4단지는 진즉에 새 아파트로 재건축됐고요, 주변에 롯데월드타워가 123층으로 지난 4월에 개장을 했기에 더욱 더 5단지의 모습은 초라해 보일 수 밖에 없는 것 같아요.

★ 잠실주공5단지 재건축 조치계획서 수정안 주요 내용

1. 잠실주공5단지 아파트 현황

- 위치 : 서울시 송파구 송파대로 567 일대

- 입주 : 1978년 4월 입주해 총 3930세대, 30동의 대단지

- 구성 : 전용면적 112㎡~119㎡로 구성돼 있다

- 재건축논의 : 1997년부터 논의가 시작

- 재건축컨소시엄 : 삼성물산과 GS건설, 현대산업개발이 컨소시엄을 이뤄 재건축함.

- 계획: 현재 3930세대가 총 44개동 6530세대로 재탄생

- 완공예정: 재건축정비계획 수정안이 통과되면 2019년부터 1년 동안 이주를 시작해 2023년에 완공될 예정이다.

2. 잠실5단지 재건축최종수정안

- 요약 : 단지 내 도로를 내는 대신 준주거지역에 최고 50층 주상복합 6개동과 40층 호텔·오피스 1개 동 등 총 7개동의 초고층 건물을 짓는다. 초고층 건물은 기존 4개동에서 3개동이 더 추가된 것이다.

도로는 단지 남측 준주거지역과 주거지역 경계에 신설해 주거단지 단절 효과를 최소화하고, 서울시가 중시하는 스카이라인을 고려해서 50층 일변도에서 벗어나 35층에서 50층까지 높이를 다양화할 계획이다.

- 단지 내 도시계획도로 신설

단지 남측 준주거종상향 대상 지역과 3종일반주거지역 경계에 폭 15m의 도로를 내기로 결정했다. 송파대로 장미아파트1차에서부터 잠실리센츠아파트까지 잇는 도로다.

조합은 도로를 기부체납하는 대신 시에 인센티브를 요구해 도로 남측을 전부 준주거지역으로 종상향한다는 계획이다.

- 비주거지역 MICE(기업회의· 포상관광· 컨벤션· 전시) 기능 확대

기존 비주거 면적 대비 10%(1만㎡) 정도이던 MICE 부분을 30%(3만㎡)가량으로 늘렸다. Δ호텔 및 컨벤션 1만2000㎡ Δ시민청 및 문화시설 8000㎡ Δ오피스 9500㎡ Δ공공시설 1000㎡ 등이다.

- 단지 중앙의 타워형 주동·굴뚝 보존 문제

서울시가 역사 흔적 남기기 일환으로 단지 중앙 타워형 아파트와 굴뚝을 보존하라는 지침은 조합에서는 수정안에 반영하지 않았다. 대신 단지 외곽에 있는 일부 동을 기념관으로 만들어 역사적 가치를 최대한 보존한다는 계획이다.

★ 잠실주공5단지아파트 입지환경 및 프리미엄 정보

1. 뛰어난 교통환경

지하철 2,8호선 환승역인 잠실역을 도보로 이용가능하다. 9호선 연장선 잠실역은 2017년 개통 예정이다.

2. 편리한 생활인프라

한강변과 올림픽공원, 석촌호수가 가까이 있으며 롯데월드, 롯데월드몰, 롯데월드타워, 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스, 잠실역지하상가, 영화관, 호텔 등 대형 쇼핑·문화시설이 도보 거리에 있다.

3. 우수한 교육환경

신천초등학교(단지 내 위치), 잠신중학교, 잠신고등학교 등 모두 도보로 이용가능하다.

4. 풍부한 개발호재

123층의 제2롯데월드가 개장하였고, 삼성동 한전 부지 개발, 서울시의 국제교류 복합지구 개발 및 문정법조타운과 위례신도시 개발 등 대형 개발사업이 현재 진행중이거나 예정돼 있다. 

5. 취약점

문제는 ‘초과이익환수제’ 인데요. 재건축 수정안의 빠른 통과가 관건이랍니다. 서울시는 특이사항이 없을 경우 빠르면 6월 첫째주 수요일(7일)이나 셋째주 수요일(21일) 열리는 도시계획위원회 본회의에 상정한다는 계획인데요. 

올해 말까지 인가를 받게 되는 재건축 단지들은 초과이익환수제를 피할 수 있지만, 잠실주공5단지는 사실상 올해 인가는 불가능하다는 전망입니다.

이로 인해 2억 원이 넘는 금액을 추가 부담해야 한다는 점이 취약점으로 보고 있습니다.

★ 참고 사항 : 초과이익환수제?

- 초과이익환수제는 노무현 정부 주택정책의 골간이었던 2003년 10·29 '주택시장안정 종합대책'에 추가대책으로 포함된 ‘재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안’이 모태다.  

- 주택건설업체나 개인이 가격 급등으로 갖게 되는 이익(개발이익)을 줄이는 게 투기를 차단하고 집값을 안정시킬 것으로 보고 다양한 환수제도를 만들었다.

- 재건축 개발이익 환수의 필요성 : 재건축 대상 단지는 용적률(대지면적 대비 지상건축연면적 비율) 증가 등 개인노력과 무관한 요인으로 일반 아파트에 비해 집값이 큰 폭으로 상승하고 있다.  

이에 따라 재건축 아파트에 투기수요가 유입돼 인근 집값을 자극하고 다시 재건축 아파트 값이 오르는 악순환이 반복돼 개발이익 환수가 필요하다는 입장.

- 재건축부담금 산정 계산법

- 재건축부담금 부과율 계산

부담금은 재건축으로 오른 집값 상승분에서 해당 지역 평균 집값 상승분과 재건축 비용을 뺀 금액(초과이익)에 부과된다. 초과이익이 조합원당 평균 3000만원을 넘기면 부과대상이고 초과이익 금액에 따라 10~50%의 부과율이 적용된다.

잠실동 주공5단지는 재건축부담금이 2억원 정도 될 것으로 추산되고 있다. 물론 2000년대 초·중반에 추진위 승인을 받았기 때문에 개시시점이 불확실하여 실제 부담금이 얼마가 될지 예측하는 데 한계가 많다.

집값이 비싼 시점을 개시시점으로 잡으면 그만큼 집값 상승폭이 줄기 때문에 실제 부담금 많지 않을 수도 있다는 의견도 많습니다.

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이상 서울시의 지적을 최대한 반영하여 재건축 밑그림을 완성한 잠실주공5단지 재건축최종 수정안 제출 및 내용에 대해서 소개해 보았습니다.